仲量联行:金融与科技持续支撑深圳办公楼市场发展

深圳，2016年7月14日， 仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“2016年第二季度，深圳甲级办公楼的租赁需求得到改善。近几个季度以来，继北京上海后，全国办公楼投资市场热点趋往深圳。以目前相对比较活跃的保险资金为例，其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势，过去一年来大宗办公楼成交明显增加。”零售物业方面，个性品牌受关注程度增加，儿童类业态租赁需求活跃。由于本年度将有三条新地铁线大范围行经核心商圈，随着客群覆盖面扩大，核心商圈在零售物业市场的主导地位将继续巩固。工业物业市场，本季度深圳稳定的租赁需求支持整体非保税仓库空置率环比下降0.9个百分点至2.2%，供不应求的态势让全市非保税仓库租金升幅稳定，环比上升近1.8%。

甲级办公楼

上两个季度相对疲软的租赁需求得到改善。深圳市经济整体发展稳中向前，第一季度全市GDP同比增速8.4%，近三年来最高。其中第一季度第三产业增加值同比增幅9.1%。在经济基本面良好的情况下，2016年前5个月全市企业注册数量同比增幅约27%，全市整体办公楼需求获得支持。

甲级办公楼方面，高科技类公司的租赁需求稳定，证券、银行、保险等传统金融类企业的询盘量较第一季度有所上升，优质单一业权的甲级办公楼需求获得支持。但在福田CBD，租金敏感的中小型租户外迁搬到福田CBD边缘或南山中心新落成的办公楼的情况导致部分大厦空置率上升。

本季度仅有一个甲级办公楼项目投放市场。第二季度，仅有一个位于福田区的散售型甲级办公楼项目（京基滨河时代）竣工，新增面积近14万平方米。

中小型互联网金融公司退租及注册受限对办公楼空置压力的影响稍获缓解。在整体租赁需求稳定、企业自用需求增加的情况下，本季度全市整体净吸纳量录得近12万平方米，使得全市甲级办公楼空置率轻微下降0.1个百分点至13.3%。

甲级办公楼资产值持续上涨，但租金仍处于盘整期。租金方面，下降态势仍然持续。优质单一业权物业需求依然稳定并且空置率保持低位，一些地标性项目租金甚至仍在上涨，但是，部分散售物业因为企业持续外迁导致入驻率没有明显改善等原因，租金叫价继续下降，导致全市甲级办公楼租金环比下降近1.2%。

继北京上海后，全国办公楼投资市场热点趋往深圳。以目前相对比较活跃的保险、银行业为例，其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势。但是由于整体资产价格目前处于高位，深圳全市资本值升幅基本维持不变。

市场展望：展望未来，仲量联行深圳董事总经理夏春毅指出，金融与科技行业购买优质可售物业自用的需求将持续支撑投资市场发展。下半年，预计将有近80万平方米的新增供应投放市场。但是，深圳经济基本面维持良好发展及P2P企业倒闭影响逐渐减弱，预期租赁需求保持乐观。加上总部企业自用需求外，银行、保险等行业活跃的自用购买需求将在一定程度上降低空置率压力。预期年末全市甲级办公楼空置率上升，但仍在20%以内。

受上述因素影响，虽然优质单一业权的甲级办公楼租金仍有一定上涨空间，但预计下半年整体租金下调压力仍然存在。投资市场方面，投资需求活跃，机构性投资者和自用型企业用户持续看好深圳市场。投资者仍然看好核心区域物业未来的升值潜力，另一方面，金融与科技行业仍然积极寻找优质可售物业用于自用，该方面需求将继续支撑投资市场发展。

零售物业

个性品牌受关注程度增加，儿童类业态租赁需求活跃。深圳核心商圈的租赁需求仍然活跃，为了提升吸引力，购物中心除了热衷于引进更多中至中高端的连锁品牌外，市场上的个性品牌也越来越受到消费者的关注和欢迎。与此同时，在核心商圈，中端定位的快时尚品牌已逐渐成为一种标准配置，由知名设计师独立或联合创作的彰显个性的服装品牌则受到更多的关注。

随着年轻家庭的不断增多，儿童类业态租赁需求保持活跃，尤其以儿童服装类、儿童教育培训中心、婴儿用品类为主。其选址偏好中端定位的购物中心，在核心商圈与非核心商圈都有较积极的选址活动。

一个核心商圈项目于第二季度开业。位于福田区车公庙商圈的KK ONE在5月底开业，建筑面积约9万平方米，全市优质零售物业总存量上升至325万平方米。

部分之前空置率较高的购物中心在租赁策略的调整下出租率有所好转，加上新增供应项目的开业率良好，在市场整体健康的租赁需求的带动下，全市优质零售物业空置率进一步减小，环比降至本季度的3.1%。

零售商继续追捧核心地段的成熟物业 ，全市整体租金表现稳定。受空置率低和健康的租赁需求影响，位于成熟地段的项目租金持续上升，如蔡屋围商圈和福田中心区的购物中心等。业态方面，餐饮与休闲娱乐行业的租金升幅相对较快。受此带动，全市优质零售物业首层租金环比微升1.8%。

市场展望：展望未来，仲量联行深圳零售地产部总监许斌认为，即将开通的新地铁线路将持续增强核心商圈凝聚力，预计租金平稳上升。由于本年度将有三条新地铁线开通并大范围行经现有的核心商圈，预计核心商圈的凝聚力将进一步增强并继续受到零售商的青睐，尤其是餐饮、快时尚和儿童类品牌。预期在核心商圈的带动下，未来12个月全市首层租金升幅将保持稳定。

预计下半年仍有多个项目竣工，总供应量近47万平方米，其中近1/3的项目将位于福田区并以中至中高端定位为主。截至本季度，大部分计划今年开业的新项目的预租情况良好，预计年末全市空置率将上升至6-8%。

工业物业

与上季度相类似，租户在第二季度对保税仓库的需求稳定。受人民币对美元汇价外持续上升等因素的影响，深圳1-5月累计出口总额稍微回稳，虽年至今降幅仍有约-1.2%，但相比第一季度的降幅收窄近4.4%，保税仓库需求受到支持。另外，尽管4月份跨境电子商务零售进口税收新政出台，但是暂时对第三方物流及贸易企业的仓库租赁需求并无太大的影响。因此，整体来说保税仓库需求依然稳定。本季度，在无新增供应的情况下，空置率微跌0.2个百分点至4.2%。租金方面，业主整体叫价平稳，在租赁成交较活跃的盐田保税区细分市场的带动下，全市保税仓平均租金环比微升约0.6%。

来自制造业、零售业以及电商等的大面积租赁需求继续活跃于深圳的非保税市场。于大面积仓库供应不足，大宗租赁需求向周边城市外扩的趋势有增无减。本季度，深圳稳定的租赁需求支持整体非保税仓库空置率环比下降0.9个百分点至2.2%。供不应求的态势亦加强业主叫价信心。因此，本季度全市非保税仓库租金升幅稳定，环比上升近1.8%。

供应方面，本季度有一个新增非保税仓库交付使用。该项目是由商普洛斯为国际零售巨头沃尔玛定制的二期仓库，建筑面积约3.2万平方米。

市场展望：展望未来，仲量联行深圳工业地产部总监古振鹏预计，4月实施的跨境电子商务零售进口税收新政对整体跨境电商影响有限，但预期仍会有少量中小型的电商受到影响，并影响其保税仓的租赁需求。另一方面，在全球经济增速疲弱和外贸需求增长放缓的大环境下，预期短期内出口复苏仍然受到压力、外贸类企业的保税仓储需求在短期内增长有限。因此，虽然下半年没有新的保税仓供应，但为了维持较低的空置率，业主对租金升幅的预期将相对保守。

与保税仓库市场不同，非保税仓库需求预期持续走高。在深圳可租赁供应有限的情况下，我们预测全市整体非保税空置率维持在低位水平，令业主提价信心预期充足，预计全年租金同比增幅在6-8%。